CO-OPS與CondOS：概述

公寓和合作社分享相似之處，但也具有為居民提供各種選擇的獨特特徵。在許多方面，紐約市房地產市場與美國的任何其他地方不同。最大的差異之一是紐約市待售公寓是公寓或合作社。

在大多數地方，公寓是規則，但不是在大蘋果中。雖然在NYC中的OucnberOutnumberCondos每估計約75％-更多的公寓在任何特定時刻都在積極市場上。

讓我們簡要介紹合作社和公寓之間的差異。當您購買公寓時，您的公寓以及百分比的公共區域，屬於您。當您購買合作社時，您實際上並沒有購買您的公寓;相反，您正在購買您的建築物的公司中購買股票。您的份額的大小取決於您的公寓的大小;購買股票允許您在合作社建設中佔據一個單位。在休息區，您將獲得一個契約;在結束合作社時，您將獲得專有的租約。

在大多數情況下，公寓和合作社都有一個門衛和工作人員的主管;有些人會添加一位禮賓部，他們會盡一切別事。設施可以是低鑰匙（也許只是地下室的儲藏室）或全部包含景觀露台，台球室，鋼琴室，篩選室，兒童遊戲室和健身房。

公寓

較新的街區，曾經考慮過異常值，但現在被認為是臀部，你會在哪裡找到公寓。據紐約房地產經紀人，紐約房地產經紀人總裁，“如果生活在天空中的玻璃房子裡，你可能會看大量公寓。公寓建築並沒有變得普遍在紐約市直到20世紀70年代，所以他們往往比合作社更現代。“

“由於曼哈頓的新公寓建築物的可用土地有限，”麥林補充說：“最新的公寓可能會在遠東和西側的上升和邊緣社區找到。在皇后和布魯克林，我們已經看到了很多新建的公寓，以前建造了長島市和威廉斯堡的江邊的ustrial區域，以及布魯克林市中心。“

下降支付和價格

成本通常可以推動購買房地產的決策過程，公寓提供了有吸引力的押金，從而通常只需要10％的購買價格。然而，公寓往往比合作社更高的價格。

關閉成本

Condo上的收盤費用高於合作社。有關詳細信息，我們要求紐約房地產律師亞當斯通比較兩者。這就是他提出的。對於100萬美元的公寓，抵押貸款800,000美元，關閉成本是：

• 購買者的冠軍保險，4,500美元
• 貸款人的冠軍保險，1,000美元
• 標題搜索，700美元
• 錄音費，700美元
• 紐約州大廈稅，10,000美元


• 紐約州抵押貸款錄製稅，15,370美元
• 總計：32,270美元（沒有貸方的費用，因貸方而異）

對於任何人想知道豪宅稅是什麼，石頭解釋：“紐約州的轉讓稅為0.4％的銷售價格，該銷售額將被指控任何住宅物業。它還具有1％的購買者的轉移稅，也稱為“豪宅稅”，因為它只適用於100萬美元或以上的住宅物業。“

月收費

公寓業主有一個月的賬單，稱為“常見收費”，用於維護建築-公共區域，景觀，支付工作人員，以及通常的一些公用事業。

公寓業主每月寫兩次支票（一個用於建立保養，一個財產稅），但通常的公寓所有者的總體總量低於合作社所有者的維護賬單。

電路板

公寓板往往比合作板牌更少。合作社有更長的批准過程，包括面試。董事會決定潛在買方是否可以購買合作社。

根據HarsteadProperty的WarnerM.Lewis的M.Lewis，“有一個公寓，建築物可以要求在買方上的包裹，”劉易斯說，“但沒有面試，而且建築物只有一個權利拒絕（即，他們必須批准它，或者公寓必須自己購買它），這意味著當您有簽名的合同，除非出於買方（或融資），否則這筆交易與完成一樣好。“

規則

公寓傾向於有更少的規則，包括對購買外資使用的限制。公寓允許國際投資者購買和租用他們的空間;通常有一些警告，但沒有那種是繁重的。與合作社的轉租過程相比，公寓還允許公寓登船或相對容易地租用另一方。但是，一些公寓協會可能會徵收比其他協會更多的規則。因此，重要的是，前瞻性買家對他們的研究進行研究，以確定不允許的內容和什麼。

買方的偏好

根據CitiHabitats的總裁GaryMalin，“如果你寧願向你自己的鼓手的節拍-而且你重視靈活性-那麼公寓可能是您的明智選擇。但是，了解這種自由以價格為例。公寓幾乎總是比同等的合作方式更昂貴。此外，如果定期在電梯中看到新面孔是您的問題-外觀其他地方。租房者可以在公寓建築物中常見。業主經常利用公寓更自由的政策。“

共同操作

一般來說，年齡較大的住宅區都有優勢合作。隨著GaryMalin解釋說：“如果您喜歡歷史性的房產，您可能最終會在合作社中，因為幾乎所有的預製建築都是以這種方式組織的。此外，因為合作社建築往往比公寓開發年齡較大，所以它們通常位於更多的中心地點。例如，幾乎所有的住宅建築，在上東側的公園大道（任何措施的主要位置）都是合作社。“

下降支付和價格

與公寓一樣，決定可能會降低您可以花多少錢，並已保存下調付款。雖然可以將公寓的購買價格縮小只有10％，但合作社可能需要在購買價格的20％到50％的附近進行更高的撥款。好消息是，合作社的購買價格往往小於公寓。雖然，價格可能會有所不同，具體取決於所涉及的鄰居。

關閉成本

ACC.Rding到紐約房地產律師AdamStone，合作社的收盤費率較低。在上面引用的一個公寓的例子中，該公寓的成本超過32,000美元，合作社只有10,000美元的豪宅稅。實質性的差異是由於公寓是實際財產的事實，而合作社股票是個人財產。

“它可能只是一些關於一些的語義，但在計算結算成本時，”石頭增加了。

月收費

合作社所有者寫一個名為“維護”費用的一個月。與公寓相似，每月費用達到基本維護所需的財產和工作人員，以便保持建築物正常運行。由於費用通常包括該建築的至少部分抵押貸款，共同運營費用往往高於公寓費用。雖然每月費用可能因建築物的大小而異。

但是，重要的是要注意，維護和常用費用未設置在石頭中。任何重大費用-一個新的屋頂，一個新的大廳，更多的工作人員-可能會引發評估，這是董事會成員決定的事物，以及很少會逆轉的東西。

電路板

如前所述，大多數合作板的董事會都有嚴格且經常冗長的應用程序，可以要求買方交出財務信息，提交就業核查，並可能是個人背景檢查。

WarnerM.哈里克劉易斯隊的Lewis隊在Halstead的lewis隊總結起來：“在一個合作社，不僅你必須有錢購買公寓（或融資來做這樣），你也必須得到批准在提交申請後，董事會通常非常詳細和耗時。然後，幾乎沒有理由，購買者可以在採訪後拒絕，甚至是之前，只是因為他們的包裝中的東西。我已經有交易，看過零押韻或拒絕原因的交易。“

規則

合作委員會往往有多於公寓的規則，並且可以在練習你的長號時授權，無論您可以在門上放置節日裝飾，以及您的寵物是否可以與您一起使用。大多數規則都是為了促進和諧，平靜和合作生活的文明。

但令人沮喪的一些國內買家，以及關於所有國際買家的規則是對失學的合作限制。政策因建築而有所不同，但一般而言，當合作社允許股東轉租公寓時，它是有限的，例如每五年中的一兩年。業主通常必須在分租前一段時間內居住在索管前-在某些情況下，多達三年。業主通常會支付允許的費用轉租，潛在的推出者必須填寫申請，可能會受到背景檢查。董事會批准是必須的

國際個人購買的另一條合作統治是不可能的，這是他們不太可能接受任何資金在美國外面的任何人

據劉易斯稱，“合作夥伴全部是關於建立一個穩定的，為期長期的居民組。公寓似乎並不那麼關心。“

買方的偏好

在選擇你的偏好方面，GaryMalin將其提出如下：

合作社是那些重視穩定性並想要在建築物中種植根的智能選擇。簡單地問問自己，“我在這件漫長的運輸？”合作的瞬態不如公寓，所以如果你想了解你的鄰居，他們是一個很棒的生活地。剛準備被分析，戳戳和刺激，但明白這一過程是一系列穩定和非常安全的投資。