私募股權房地產基金允許高淨值的個人和機構，如捐贈和養老基金，以投資財產資產的股權和債務。使用積極的管理策略，私募股權房地產採取多元化的財產所有權。一般合作夥伴在不同地點投資各種物業類型。所有權策略可以從新的開發和原始土地持有，以完全重建現有物業或現金流入註入陷入艱苦的財產。

以下是投資者如何參與私募股權的房地產，以及行業機會，風險和限制的概述。

查找理想的私募股權房地產基金

首先，普通人無法參加私募股權房地產投資。傳統的私募基金要求投資者將最低250,000美元注入基金，儘管大多數管理人員正在尋求願意向其他投資者提供2000萬美元的個人或機構，以與其他投資者為長期的集體投資計劃向向上提供2.5億美元。

由於對私募股權的規定很少，但機會傳統上僅限於“認可的投資者”。這意味著投資者必須擁有至少100萬美元的個人或聯合資產（不包括其主要居民的價值），或者個人年收入必須至少為20萬美元。在過去的兩年裡，夫婦收入至少為30萬美元-並具有“合理的期望”，他們的收入水平將在本年度留在這個水平-也是有資格的。

尋求投資私募股權房地產的個人或夫妻應該找到專門從事學科的公司。在審查私募股權公司的資金選擇後，他們應該了解每個私募股權基金結構的性質，這通常是有限的伙伴關係。

加入基金時，外部投資者將成為有限的合作夥伴，這意味著他們對他們投資於基金的資金的責任，並沒有對一般合作夥伴（GPS）選擇的物業進行否決權。將與其他參與投資者合併有限的合作夥伴資金，基金管理人員將建立一個旨在最大限度地提高盈利能力和最小化財務風險的物業組合。

了解基金的成本和投資結構

私募股權房地產基金有許多管理和績效費用必須由投資者支付。私募股權基金需要2％的資本費用，投資支付公司工資，交易採購和法律服務，數據和研究成本，營銷和額外的固定和可變成本。但是，這些投資者的費用沒有限制。

在投資之前，個人應該掌握這些成本，因為這將限制投資總額。例如，如果私募股權房地產基金籌集5億美元，則每年將收取1000萬美元以支付相關費用。在其10年周期的期間，基金將收取1億美元的費用，這意味著在十年中實際上只會投入4億美元。

私募股權管理人員也會收到“攜帶”，這是一個績效費用，傳統上是基金的超額利潤的20％。由於基金幫助減輕公司治理和管理問題的能力，投資者願意支付這些費用這可能會對一個公共公司產生負面影響。

大多數私募股權房地產基金被認為是“基於需求的”投資，這意味著合作夥伴在分期付款的情況下將資本撥富為普通夥伴。由於GPS定位潛在的投資物業，該基金將向循環開始時向房地產基金承諾有限的合作夥伴提供正式的資本請求。被稱為“資本呼籲”，有限合作夥伴必須履行的法律義務。

如果有限的合作夥伴未能達到首都呼籲，則基金可能會迫使該人或機構違約並喪失其整個所有權份額。其他有限夥伴通常會收到在此類違約情況下購買任何被沒收股票的機會。

私募股權的類型房地產策略

投資私募股權房地產時，傳統上有四種類型的投資策略：

• 核心是最保守的策略，可能只包括提供較低風險和較低潛在回報的物業，因為它們存在​​於人口良好或良好的地點。該策略也可能對高質量，高價值特性的投資很大，需要很少的重新開發或維護。這些屬性提供可預測的現金流量，通常由全租用的多租戶結構組成。
• core-plus需要更多的風險，但可以提供比核心策略更高的回報。這些屬性需要適度的增值活動或對位置的增強。
• 增值是一種中高回報，中等風險戰略，更多地為房地產開發和市場時機中心。在這一戰略中，投資組合管理人員購買物業，從事一定程度的重建，並在市場表演時出售。增值屬性通常需要更改管理，物理改進或資本限制的尋址。這些步驟包括建立裝修並尋求提高改善市場租金的方法。增值戰略還包括未能運營公司或假設控制潛在物業的債務的轉變。
• 機會主義提供了最高的回報，但假設風險最多。有了這一戰略，管理人員購買包括未開發的土地或低於或低於販運的市場的物業。

接受風險和長期outlook

私募股權的投資者應該明白，通過投資基金，他們必須願意接受他們的資本可能被束縛在多年來的預定時期。

此外，在房地產市場中存在多種風險，在個人有現金流量低的時候，資本電話可能需要大量投資。許多GPS結構的資金為十年的投資或更長的資金，他們為投資者提供了很少或沒有機會，以撤回或贖回他們的資金。私募股權基金的非魅力性質要求投資者了解保持延長金額的風險。

私募股權基金結構的性質使得評估基金的財務表現或其持有的物業非常困難。由於存在有限監管私募股權房地產基金，因此普通夥伴不需要對投資者提供對投資，投資組合的估值或與投資有關的任何其他其他信息的任何更新。投資私募股權房地產需要有限的合作夥伴致力於大量資本並充分信任，基金經理將達到其投資目標，而無需任何所需的透明度。但是，基金管理人員通常會向投資者發送更新，並可選擇對性能透明，以便在任何當前或未來的基金中灌輸信心。

底線

在投資私募股權之前，個人必須確定是否有資格參與該過程。那些有資格的人員將希望探索其個人投資目標，流動性要求和房地產市場風險的耐受性。在與財務顧問發表講話後，投資者應研究各種不同的資金，以利更好地了解普通夥伴的管理戰略和其他財產基金的過去表現。